“小物业”牵动着“大民生”，物业服务质量关系着千家万户的“幸福指数”， 近年来，随着城镇化发展持续推进，城乡住房建设进程不断加快，随之而来的是越来越多因物业服务质量、物业服务收费等引发的物业纠纷。
妥善化解物业纠纷是解决群众生活起居“烦心事”、提高群众幸福感满意度的迫切需要，石狮法院主动聚焦这一民生关切问题，发挥能动司法作用，着力推进物业纠纷实质化解、源头治理，努力实现“小事不出社区、大事不出街道、矛盾不上交”的无讼目标。
诉前调解“止讼”，解开当事双方“心结”
“都好几个月了，向物业反映的墙壁脱落的问题一直没有解决，也不回复，这样的服务我还交什么物业费。”在石狮法院的调解室内，某小区的业主吴某对物业公司的不作为气愤不已。
吴某在某小区的地下停车场购买了一车位，使用没多久便发现车位上方的墙壁涂层大面积掉落。吴某担心若不及时修复，掉落的水泥块恐怕会把车辆砸坏，于是和物业公司的工作人员沟通，对方答应会去修补，可是一个月、两个月……过去了，修补工作没有任何进展。吴某心里有了怨气，自此拒交物业费，想以此督促物业公司改善服务，及时修补墙壁。随后，物业公司便以吴某拒交物业费为由将其诉至石狮法院，要求吴某及时补交物业费及违约金。
物业服务涉及千家万户、与群众生活息息相关，解决物业纠纷既要解“法结”更要解“心结”，如果一判了之，很难达到案结事了的效果，为此承办法官将案件委托给驻庭调解员李逢彪处调解。调解员实地勘察后，组织双方“面对面”调解，过程中，双方各执一词、争执不下。调解员抓住双方矛盾点，明确指出缴交物业费是业主应尽的义务，吴某不应以拒交物业费的方式来表达对物业公司的不满。另外，作为物业公司也应当及时回应业主的诉求，提升服务质量，切实让业主感受到“务”有所值。经过一番释法说理，双方达成协议，物业公司及时派人修补墙壁，吴某也补交了物业费。
这是石狮法院坚持和发展“枫桥经验”，发挥驻庭调解员诉前调解“止讼”的生动缩影，与此同时，主动扩大解纷“朋友圈”，联合市住建局探索构建“调解前置+多元解纷”工作机制，依托覆盖全市村（社区）的法官工作室，以“网格+物业”司法服务模式推行定期下访、摸排纠纷、提前介入、多调联动“四步化解法”，坚持“依法自愿、高效便民”原则推动物业纠纷柔性“解”、高效“结”。
今年以来，累计推动11个小区的461起物业纠纷止于诉前，诉前调解成功率达98%；进入诉讼程序的物业纠纷案件仅有100件，较去年同期减少了454件，物业纠纷诉讼案件数量明显下降，诉源治理成效凸显。
示范裁判“化讼”，打通执法办案的“堵点”
“从交房到现在，房子都还没装修，更别谈入住了，没有享受过物业的任何服务，凭什么交物业费？”石狮某小区的业主李某对未入住需交物业费表示疑惑，并一直拒绝缴纳。
石狮某小区位于度假村，离城区较远，大部分业主购置房产用于投资，或对外出租或再次出售，但受大环境影响，部分房产长期处于空置状态，为此业主认为，房产没有进行实质性使用，无需缴纳物业费，致使物业公司入不敷出、苦不堪言，无奈之下，物业公司将拒交物业费的业主诉至石狮法院。
考虑到物业纠纷往往涉及同一小区的众多业主，业主们经常基于共同利益“抱团”参加诉讼，类案裁判结果对其他业主具有引导作用。在办理该系列案件时，承办法官筛选了矛盾相对集中的4起纠纷先行受理，形成示范裁判，让剩余31户业主得以参照裁判结果在庭外成功解决纠纷。
“物业纠纷具有批量化、类型化特点，我们按照‘以点带面、整体化解’的工作思路”，选取典型性、代表性案件进行示范审理，让关联案件当事人对裁判结果‘心中有底’，有助于从源头上减少矛盾纠纷，真正实现‘办理一案、治理一片、审理一案、教育一方’的诉源治理效果”，石狮法院相关负责人表示，除此之外，还通过邀请业主观摩庭审等方式，增强示范庭审效果。
今年以来，通过“示范+”模式依法公平公正审结物业公司追索物业费案件93件，案件平均审理天数34天，为物业公司成功收回物业费160万余元，高效保障了物业公司合法权益。“示范+”模式推进类案速裁相关工作经验获福建省委《八闽快讯》、省政府《今日要讯》刊发推广。
延伸治理“减讼”，扫清法律风险“盲区”
“你们这份《物业服务合同》中关于物业费缴交时间的约定不明确，前面的条款说按照季度收取，后面又说每半年收取一次，而在起诉材料中又要求业主按月缴纳，前后矛盾，无法确定物业费缴交时间。”在办理一起追索物业费的案件中，承办法官发现上述问题后，及时反馈给物业公司，促成该公司对新一年物业服务合同相关条款予以修订。
物业服务合同涉及物业公司、业主、业委会等多个主体，若要“少讼减讼”需要各方依法履约、理性维权。为此，石狮法院坚持“引进来”和“走出去”相结合，一方面深入分析研判物业纠纷背后的行业监管、企业经营等风险隐患，通过“府院”联席会、“法企”座谈会等方式面对面交流共性问题、提出司法建议；另一方面全面梳理办案中发现的法律误区盲区，通过线上普法、法官讲堂、法律咨询等方式释法析理，从源头预防和减少物业纠纷。
今年以来，共开展法律讲座、法律咨询等“送法进小区”活动3场次，发放普法宣传材料500余份，为物业公司和业主答疑解惑、提供建议30余个，帮助解决顶层房屋漏水、车库垃圾清理等物业问题10余个，让群众住得更加舒心。
小小的物业纠纷，牵动着百姓福祉大民生。接下来，石狮法院将继续以诉源治理为抓手，积极探索诉调对接新思路、新举措，答好物业纠纷诉源治理“民生卷”，为人民群众安居乐业保驾护航。