开发商将小区架空层改为库房、商铺，业主认为开发商的行为侵犯了自身的权益，将开发商诉至法院。涉案架空层到底归谁所有？日前，石狮法院审理并宣判了一起物权纠纷案。

1992年，石狮某公司登记成立，后在承建石狮某小区楼盘时将小区1号楼的架空层规划为“架空休闲”。2020年3月，石狮某公司未经全体业主同意，便擅自将1号楼架空层改造为多间商铺对外出租。

业委会认为，石狮某公司的行为侵犯了业主的合法权益，遂将其诉至石狮法院。

法院经审理认为，根据小区1号楼一层平面图，案涉架空层备注为“架空休闲”，在原规划设计中并没有围砌封闭墙体，仍然依附于主体建筑而存在，属于非独立的所有权空间，不属于业主的公摊范围，也不属于开发公司的产权保留空间，与小区道路、绿地等公共设施性质相同。

石狮某公司与业主签订的《商品房买卖合同》，仅约定买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，对架空层、地下室公共配套设施的权属没有明确约定。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”和《福建省物业管理条例》第八十七条第二款：“地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或者约定不明确的，归全体业主所有。”之规定，案涉架空层、地下室公共配套设施应归全体业主共有。故小区业委会诉请确认架空层归小区全体业主所有，于法有据，法院予以支持。

关于占用费的标准，因双方无法达成一致意见，为减少双方当事人的诉累，综合考虑案涉架空层的属性、本地普通商铺的租金行情等因素，本院酌定案涉架空层的占用费按每平方米每月5元计算。即石狮某公司应支付小区业委会自2020年3月3日起至实际移交案涉架空层期间按每平方米每月5元计算的占用费。

小区架空层的功能作用在于服务居民生活，提升居民生活质量，但开发商交房时擅自改变架空层用途，侵占小区架空层的情况时有发生。

明确业主建筑物区分所有权的范围是保障业主合法权利的前提和基础。《民法典》对“业主的权利和范围”进行了专章规定，对于保障业主权利具有重大意义。

开发商、物业公司等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行其他经营活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。因此，公司擅自改建、占用业主共有的架空层空间行为，违反了建筑物区分所有权的相关法律法规规定，应向小区业委会返还案涉架空层空间。此外，作为消费者，在签署合同时，要仔细阅读合同条款，尤其注意对自身不利的条款。对合同条款存疑时，应当要求合同相对方予以解释和说明，尽可能准确理解合同信息，审慎签订合同。如果发生争议，可以通过仲裁或诉讼的方式来解决。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百七十四条  建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《福建省物业管理条例》第八十七条  本条例所称物业共用部位包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风采光井等；物业共用设施设备包括电梯、天线、公共照明设施、消防设施、人民防空设施、绿地、道路、沟渠、池、污水井、共有车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物、构筑物等。

地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或者约定不明确的，归全体业主所有。