开出法治良方 纠纷“药到病除”

——石狮法院探索建立物业纠纷实质化解新模式

福建法治报—海峡法治在线11月27日讯 “这个和解方案可以，我们也同意。”近日，随着首案业主蔡某与物业公司达成和解，涉及石狮某小区的20余起物业服务合同纠纷案件其余业主纷纷与物业公司达成调解协议。

蔡某等20余户居民是石狮某小区的业主，自2022年起，因对物业服务不认可便拒交物业费，物业公司经多次催讨，蔡某等人仍拒不缴交，导致双方矛盾逐渐激化。无奈之下，物业公司将蔡某等20余人诉至石狮法院，要求支付相关费用。

鉴于上述20余起物业服务合同纠纷案件属于系列案件，在征得当事人同意的情况下，承办法官将该批案件纳入类型化调解，同时确定其中一起为首案进行调解。经前期走访、现场勘验等了解情况后，法官邀请物业公司、业主代表开展“三调联动”，引导首案业主蔡某参考其他已发生法律效力的同类型案件化解矛盾，促使蔡某与物业公司达成和解协议并当场支付所欠费用。

随后，法官对其余案件进行分类调解，在该小区迅速起到“多米诺骨牌效应”，最终其余业主和物业公司同意各退一步，达成调解协议，形成了“借助一案，解决一片”的示范效果，从源头化解了物业公司和业主之间的矛盾。

建立“示范庭审+类案调解”机制，以一案示范促多案化解，这是石狮法院为实质化解物业纠纷开出的“药方”之一。

物业纠纷关系到千家万户，又事关人民群众的安居乐业。今年来，石狮法院积极探索建立物业纠纷实质化解新模式，妥善办好群众安居“大实事”。

该院创新“三零三联”物业纠纷调处机制，推行律师调解、人民调解、行业调解多元调解模式，提供“零成本”维权、“零距离”服务，促进矛盾“零激化”，形成法院、住建局、物业服务企业“三方合力”，打造物业纠纷“联调、联动、联治”工作格局。

“没有交物业费就停水，都什么年代了，还用这种简单粗暴的方式催缴物业费!”说到物业服务，石狮某小区的业主吴某气不打一处来，认为物业公司停水严重影响其生活，此后便拒交物业费，所在小区物业经多次催讨无果后便将吴某诉至石狮法院。

该案标的不大，案情也并不复杂，但事关业主生活的“烦心事”，为达到更好的效果，该院立案庭将案件流转至驻庭调解员老蔡处。为妥善化解纠纷，老蔡邀请物业管理站熟悉该小区情况的老黄一起前往小区了解情况、化解矛盾。

调解现场，吴某和物业公司人员各执一词，互不相让。吴某认为用停水来催讨物业费严重影响生活，而物业公司解释说是工作人员操作失误导致停水几小时，发现后已立即制止，吴某以此为由拒交物业费有些“小题大做”。

老蔡认真听取双方意见后，多角度分析劝导，要求物业公司加强对员工的业务培训，把工作重心放在提升服务质量上，采用合法、合理的途径催讨物业费。老黄则劝说业主在遇到物业擅自停水时，应冷静处理，通过沟通、投诉、法律途径等方式解决问题，一味拒交物业费不仅不能解决问题，也会影响物业服务质量的提升。经过反复释法明理，最终促成双方达成调解协议，吴某当即履行拖欠的物业费及代缴的相关费用。物业公司工作人员也向吴某表示歉意，承诺将提升服务品质。

该案中，石狮法院充分发挥联动优势，将“情理法”融为一体，让双方从诉讼走向和解，对峙变为和谐。

除了首案示范、联动调解“化症结”，该院还积极延伸司法职能“治未病”。坚持“引进来”和“走出去”相结合，一方面深入分析研判物业纠纷背后的行业监管、企业经营等风险隐患，通过“府院”联席会、“法企”座谈会等方式面对面交流共性问题、提出司法建议;另一方面全面梳理办案中发现的法律误区盲区，通过线上普法、法官讲堂、法律咨询等方式，从源头预防和减少物业纠纷。

“三味药方”来诊疗，物业纠纷巧化解。2024年以来，该院开展示范庭审活动4场次，促成8批166件系列物业服务合同纠纷案件顺利化解;累计推动11个小区诉前化解物业纠纷648起，诉前调解成功率达73.39%;开展法律讲座、法律咨询等“送法进小区”活动5场次，为物业公司和业主答疑解惑、提供建议30余个，帮助解决顶层房屋漏水等物业问题19个，督促物业公司提升物业服务质量和水平，让群众住得更加舒心。

(本报记者 林扬阳 通讯员 陈婷凤 董瑶)